El desarrollo urbano de la ciudad de Bogotá ha estado determinado en los últimos años por un proceso de expansión, impulsado por un crecimiento sostenido del sector inmobiliario. Fenómeno estrechamente relacionado a variables económicas, políticas e institucionales, que han sido promovidas, gracias al impacto de la inversión extranjera, así como a la consolidación de la clase media y el ascenso del nivel de vida en los sectores populares.
Paridad cambiaria favorece inversión en finca raíz
El peso barato frente al dólar ha sido un factor determinante para que en 2016 y en lo que va de 2017, a pesar del estancamiento en varias áreas de la economía nacional, el sector de finca raíz haya mantenido un crecimiento en promedio del 3%, según cifras de Fedelonjas. La paridad cambiaria ha vuelto mucho más atractiva la oferta inmobiliaria en Colombia, frente a mercados similares en el resto de América Latina. Por otra parte, muchos de los colombianos residentes en otros países consideran una buena inversión adquirir viviendas en Bogotá y otras ciudades colombianas, bien con la idea de obtener ingresos a través del mercado de alquileres o pensando en la revalorización a futuro del inmueble.
Reglas claras para los alquileres
El Ministerio de Vivienda viene impulsando una política de reglas claras para los arriendos, con la creación por una parte de un documento de líneas generales para el alquiler en Colombia y de una serie de normas y decretos que faciliten la solución de los desacuerdos entre arrendatarios e inquilinos, con la idea de fomentar el ingreso de inversionistas profesionales en este sector. Una apertura cuyo efecto se ha reflejado claramente en el mercado bogotano de alquileres, donde se incrementó la compra de inmuebles para el arriendo a familia jóvenes y ejecutivos.
Aumento del predial en Bogotá
La alta demanda de vivienda que se vive en Bogotá incide directamente en factores como el impuesto predial. En los estratos altos el impuesto ha experimentado alzas de 8,5% para el estrato cuatro, 10,9% para el estrato cinco y 8,8% para el estrato seis, según cifras de la oficina de Catastro. En los estratos inferiores el aumento del predial ha sido mucho menor. De hecho, son más las personas que prefieren ubicarse en estrato cuatro que las que compran en estrato tres, algo totalmente razonable, si entendemos que muchas de estas adquisiciones de vivienda se hacen como inversión.
El avalúo de los inmuebles a partir del cual se determina el impuesto predial considera unas 300 variables, entre las que tenemos la antigüedad de la vivienda, el tipo de vecindario, el valor promedio de ventas de los inmuebles de la zona, las remodelaciones, las mejoras urbanas que existen en el barrio, la demanda.
Mejoras urbanas y la revalorización inmobiliaria
Muchas de las variables que determinan el valor de una vivienda dependen del contexto urbano donde se encuentra, si está ubicada en un barrio con buena reputación, con algún tipo de punto de atracción como centros comerciales, ejes turísticos, parques, zonas para la recreación, colegios, etc. tendrá mucho más valor que una vivienda ubicada en una zona considerada insegura, cercana a puntos de alta congestión o industriales. Por eso, son tan importantes las obras que ejecutan las alcaldías en la mejora de las condiciones de vida de los habitantes de ciertas áreas. La ampliación de las vías, el desarrollo de alternativas de transporte público, los planes de renovación urbana y ornato son obras que pueden mejorar sustancialmente la reputación de un barrio, causando una revalorización positiva de los inmuebles que lo conforman.
Desarrollo vial impacta el sector construcción
El inicio de la construcción de las vías 4G junto a la ampliación de carreteras ya existentes, dentro de la planificación de la expansión de Bogotá, tiene también su impacto en el sector inmobiliario. Según Fedelonjas se han disparado tanto los avalúos como la venta de lotes en las áreas cercanas a estos proyectos de infraestructura vial. Este impacto puede impactar positivamente a lotes, que podrían destinarse a la construcción de nuevos urbanismos, o simplemente como una inversión pensada en la revalorización de estos nuevos espacios urbanos.
Todos estos factores nos permiten prever que el mercado inmobiliario en Bogotá continuará su crecimiento, apalancado por medidas gubernamentales; nuevas visiones de crecimiento urbano, que entienden el valor de la zona como algo fundamental; desempeño de los poderes locales, y condiciones macroeconómicas, que aunque parecen adversas en algunos casos, pueden impulsar sectores específicos de la economía.
Crecimiento marca la tendencia del mercado inmobiliario en Bogotá
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